A responsabilidade de cada um no cenário da gestão condominial.

A responsabilidade de cada um no cenário da gestão condominial.

22 mar A responsabilidade de cada um no cenário da gestão condominial.

A moderna gestão condominial é feita com base em três princípios básicos: uma boa gestão por parte de seu representante máximo que é o Síndico do Condomínio, uma boa administradora de condomínios e um bom suporte jurídico especializado na área.

Aparentemente parece óbvio, porém, para os que militam na área nem sempre essa tripartição de poderes, essa divisão de atribuições parece clara, havendo uma desconfortável e constante confusão nos papéis de cada um dos partícipes desse cenário.

É comum que o Síndico aja de forma a carrear a administradora funções que são de sua assessoria jurídica, a esta, funções daquela e, por fim, delegando funções que lhe são próprias, e definidas como tal objetivamente em lei (artigo 1348 do Código Civil), as outras duas bases dessa pirâmide administrativa.

Nessa hora é de fundamental importância que os participantes da equipe condominial, posicionem-se e coloquem de forma clara onde se inicia a responsabilidade de suas funções e onde termina, conclamando o titular da outra obrigação a assumir sua função, sob pena de prejudicar os trabalhos e as decisões tomadas em assembleia ou mesmo administrativamente.

As funções atribuídas por lei ao Síndico, somente por ele podem ser suportadas e a responsabilidade final será sempre dele, os nove incisos elencados no artigo que mencionamos a pouco, são exemplificativos e, não, taxativos.

O representante máximo do condomínio, pode até delegar suas funções a uma empresa física ou jurídica para cogerir a administração, entretanto, a responsabilidade legal final será sempre dele.

O Síndico possuiu ainda a discricionariedade do cargo para adotar e tomar uma série de providências e decisões que lhe são próprias e as quais não há sequer necessidade de buscar o referendum da assembleia ou mesmo do Conselho, pois, a lei assim o faculta. Da mesma forma, por força dessa discricionariedade irá responder pelos excessos e omissões que praticar como mandatário da vontade da volitiva da massa condominial.

Já a Administradora é partícipe dos atos de administração do Síndico, tendo ela própria uma carga de responsabilidade grande à frente dessa função, respondendo legalmente, pelos prejuízos que der causa ao condomínio, por uma má gestão administrativa exercida, por vezes, de forma incauta à revelia da vontade do Síndico ou mesmo sob desconhecimento desses.

Ela, administradora, irá responder pelos erros que cometer em sua gestão e administração, pelas falhas administrativas na condução das contas do condomínio, pagamento das obrigações legais dos funcionários e mesmo na baixa das despesas condominiais pagas pelos condôminos.

Alguém duvida? Se um morador comprovar que pagou em carteira uma despesa condominial e a administradora deixar de baixar esse débito da relação de devedores e esse morador for injustamente cobrado ou obstado a participar de uma assembleia de condomínios, poderá, querendo, ingressar com a ação própria contra a administradora e mesmo contra o condomínio, sendo que este último, sempre terá, em casos como este, o direito de regresso contra a empresa contratada que agiu sem a diligência necessária.

Por fim, a Assessoria Jurídica, além de estar sujeita as mesmas responsabilidades objetivas da Administradora e do Síndico, ainda responde pelas falta que cometer junto a Ordem dos Advogados do Brasil, a sua comissão de Ética e Disciplina, se configurada a falha como infracional a Lei 8906/94 mais conhecida como Estatuto da Advocacia.

A Advocacia responde ainda pelos danos a que der causa ao Condomínio, além dos prejuízos em caso de perdas de prazos processuais ou má condução de qualquer ação ou procedimento administrativo judicial ou extra que possa de qualquer forma prejudicar a massa condominial, o Síndico e ao próprio condomínio.

Sem dúvida é uma das maiores responsabilidades, mormente quando se pensa que o Síndico e a Administradora irão recorrer a essa assessoria a todo o momento para esclarecer qualquer dúvida que houver.

A questão é saber separar as funções, não é justo para nenhuma das partes envolvidas fazer o trabalho da outra, por mera comodidade, conformismo, mesmo omissão, já que sempre será fácil alegar, por exemplo, que a Administração agiu como agiu por orientação da Advocacia contratada, quando se trata de questão meramente administrativa e operacional do condomínio cuja assessoria jurídica sequer tem o conhecimento diário e a vivência no condomínio que precisaria ter para opinar.

Além disso, somos da opinião que o jurídico apenas deve ser acionado e interceder quando o assunto for realmente de relevância ao Condomínio a ponto de justificar tal intervenção, para não banalizar a figura do profissional do direito junto à massa condominial, fragilizando desnecessariamente a figura do Advogado. Somos da opinião, muito modesta, que o Advogado, nestes casos, deve ser usado como um tiro de canhão para matar uma mosca.

E nesse tocante, infelizmente quem mais faz confusão com a atribuição das funções é o Síndico do Condomínio que confunde uma função com outra, requerendo ao escritório jurídico que opine sobre os uniformes de funcionários, horário de funcionamento da quadra de tênis, número de visitantes no salão de festas, redação de circular informando aos moradores que a caixa dágua será lavada no fim de semana ou que a quermesse da igreja do bairro está organizando um bingo, etc.

Essas informações não se prestam ao jurídico que não é um redator ou revisor de textos do ponto de vista gramatical e ortográfico, ainda que a palavra escrita seja a ferramenta mais importante usada pelo Advogado.

Da mesma forma quem tem conhecimento jurídico para opinar sobre quóruns de assembleia, revisão da Convenção e Regimento Interno, melhor recurso a ser aplicado a uma ação processual, análise de um contrato com um prestador de serviços, redação de um acordo extrajudicial para pagamento de débitos condominiais é o Advogado e não o Administrador do prédio, não sendo justo, carrear a este tais atribuições.

Por fim ao Síndico, compete à tomada de decisões, arcando com a responsabilidade de suas escolhas, lembrando que somente, ele, tem perante o condomínio a legitimidade jurídica para fazê-las, não cabendo ao Advogado ou Administrador determinar o que ser feito ao gestor máximo do condomínio, competindo-lhes apenas aconselhar e orientar na melhor tomada de algumas decisões.

Assim, se cada um dos partícipes da gestão condominial assumir suas funções, exercendo-as com responsabilidade, agilidade, confiabilidade, seriedade e ética, esse condomínio certamente será um local exemplar a se morar, será valorizado, será modelo a comunidade local, sem falar na facilidade que isso trará a todos os envolvidos e moradores inclusive.

Vamos aceitar esse desafio? Reflita sobre isso, você está fazendo sua parte ou apenas, comodamente, delegando aos demais suas funções?

(*) Alexandre Marques – Colaboador da Coluna Marcio Hachkorsky no SínicoNet – Advogado; Instrutor do TED V; Conciliador do Fórum de Santo Amaro; Pós-Graduando em Direito Civil e Processo Civil e Especializado em Direito Imobiliário pela UniFMU; Membro da Comissão de Direito Urbanístico e Imobi-liário OAB SP, Diretor de ensino da Assosíndicos.



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