Embora seja um personagem extremamente valioso para a vida em um condomínio, muitas pessoas ainda não sabem o que é ser síndico e qual a sua função. Existem diversas suposições e pré-julgamentos que cercam a posição.
O síndico é o administrador do condomínio em todos os âmbitos, e deve ser eleito em uma assembleia de condôminos. A validação como representante de uma coletividade, porém, não o autoriza a agir da forma que quiser. Existem muitos casos de atos irregulares ou ilegais desse administrador, por isso resolvemos esclarecer que o síndico não pode fazer no condomínio citando alguns exemplos.
O que faz um síndico?
- Preza pela segurança e qualidade de vida dos moradores;
- Convoca assembleias de condomínio;
- Cumpre e faz cumprir a convenção e regimento interno;
- Cuida da conservação do patrimônio;
- Contrata prestadores de serviços para manutenção e reparos;
- Mantém as contas do condomínio em dia;
- Fiscaliza o pagamento das taxas condominiais e controla a inadimplência;
- Impõem e cobra multas e advertências;
- Zela pela prestação de contas e as apresenta aos condôminos – anualmente e quando exigidas;
- Garante a contratação de seguro condominial;
- Fiscaliza e coordena os funcionários;
- Cuida da contabilidade e contribuições fiscais.
O que o síndico não pode fazer
Apesar de alguns síndicos terem a fama negativa de se acharem os “donos do condomínio”, a realidade da atuação não é nada assim. Existem uma série de regras que devem ser seguidas e comportamentos que são inaceitáveis.
Montamos uma lista com as coisas que o síndico não pode fazer. O síndico não pode:
Reduzir valor de dívida de condômino
Os condôminos inadimplentes, de modo geral, podem ser obrigados a pagar multa, juros, correção monetária e honorários advocatícios, quando atrasam o pagamento da taxa de condomínio. A soma dessas obrigações com o valor da contribuição mensal pode chegar em uma quantia significativa, mas nem por isso o síndico pode reduzir o valor da dívida do condômino.
Isso porque o síndico é um gestor de um dinheiro que não pertence a ele; por isso, não tem autonomia para realizar essa prática. O que ele pode é chegar a um acordo, utilizando de seu bom senso de administrador, com o condômino inadimplente, possibilitando o pagamento da dívida com condições melhores (parcelamentos). Há, inclusive, regimentos internos que preveem uma política de acordo.
Estipular multa de modo discricionário
As leis condominiais devem prever as situações mais comuns que acontecem em um condomínio, bem como as multas para quem desobedece suas regras. Em geral, a convenção e/ou regulamento interno estipulam a forma de aplicar tais penalidades e as referências de valor pelas quais o síndico deve se guiar.
Por isso, o administrador não pode estabelecer punições de modo discricionário, apenas se baseando em seu julgamento. Pelo contrário, um bom gestor é aquele que faz valer as leis do condomínio e zela por elas.
Deixar de prestar contas
A obrigatoriedade de prestar contas anualmente sobre sua gestão no ano anterior ou sempre que requisitado não pode ser deixada de lado pelo síndico. Esse dever do administrador está previsto no Código Civil Brasileiro, que estabelece as regras do condomínio edilício.
A ausência de prestação de contas e a não elaboração de orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano, além de desobedecer a uma lei federal, gera desconfiança por parte dos moradores, e também é motivo para sua destituição.
Entrar em apartamento sem autorização do morador e sem motivo relevante
O síndico só pode entrar em um apartamento caso seja autorizado pelo condômino ou em caso de suspeita de vazamento de água, gás, incêndio ou outro sinistro que possa colocar em risco a segurança dos outros condôminos. Nessas situações, é importante contar com a presença de autoridades, como Bombeiros ou Policiais Militares, para registrar a ocorrência.
Em outros casos, a medida é considerada invasão de domicílio, que é crime.
Destituir conselheiro
Os membros dos conselhos existentes em condomínios (Conselho Consultivo / Conselho Fiscal) são eleitos em assembleia, assim como o síndico. Por uma analogia (“paralelismo das formas”), os conselheiros só podem ser destituídos por assembleia de condôminos. Ou seja, ainda que ele não esteja cumprindo suas funções como deveria, o síndico não pode destitui-lo unilateralmente.
Interromper serviços de água e gás canalizados de forma coletiva
O síndico não pode interromper os serviços de água e gás de condôminos inadimplentes quando eles são canalizados de forma coletiva. Apesar de ser uma medida muito discutida – e até adotada – nos condomínios, a questão é polêmica. Há tribunais que já decidiram que o corte de serviços essenciais é abusivo, porque extrapola os limites da legalidade e da dignidade humana.
Aumentar o próprio salário de forma abusiva
Em geral, o aumento de pró-labore do síndico está estabelecido em convenção de condomínio ou, na omissão desta, na assembleia de condôminos que o elegeu. Há condomínios em que esse valor possui relação direta com o salário mínimo ou com o salário de determinada categoria, o que ocasionaria um reajuste sempre que houvesse aumento em algum deles.
O reajuste abusivo, muito acima do valor de mercado, é proibido. O ideal é sempre convocar uma reunião de condomínio para discutir com os moradores sobre o reajuste, apresentando também a previsão orçamentária.
Aumentar a taxa condominial sem aprovação de assembleia
O aumento da taxa condominial sem aprovação de assembleia é um tema polêmico, porque depende do motivo do aumento. Na situação ideal, corriqueira, em que não há uma obra urgente ou uma defasagem nas despesas ordinárias, o síndico faz a previsão orçamentária anual com base no ano passado e ajusta a taxa, se necessário.
Essa previsão coincide com a prestação de contas, que deve ser aprovada pelos condôminos. Portanto, o ideal é que a assembleia aprove o aumento antes de ele ocorrer. Em caso de urgência, pode ocorrer o aumento, mas o síndico deve convocar a reunião para prestar esclarecimentos.