Direito de Arrependimento a Luz da Lei de Incorporação Imobiliária
Nesse período de pandemia em que o mundo atravessa, ficamos cada vez mais familiarizados com as compras on-line. Hoje não precisamos mais ir à farmácia, basta um click e o entregador jaz à sua porta indicando que o pedido chegou e com isso o mundo da internet faz história nesse novo normal.
Acontece que o mercado do E-commerce não é algo novo, surgiu desde a década de 70, nos Estados Unidos, por meio do Executivo Michael Adrich, que criou um sistema, moderno para a sua época, que permitia a venda pela televisão, que deu o nome de Videotex e alguns anos depois, surgiram novos sistemas de vendas on-line. Esse novo mercado, se expandiu pelo mundo inteiro, chegando também ao Brasil.
Acontece que todo crescimento em escala, principalmente o do e-commerce, seja pela televisão, e-mail, mala direta e pela internet, costumam surgir diversos problemas consumeristas. No contexto específico de Brasil, esse novo mercado, paralelo a uma grande crise econômica, sentiu-se a necessidade da criação de órgãos mais efetivos, foi então que deu inicio aos primeiros órgãos de defesa do consumidor.
Posteriormente, com a Constituição de 1988, consagrou-se a proteção do Consumidor como um direito fundamental e, principalmente, um princípio de ordem econômica (Art ’s. 5º, XXXII, e 170, V) nascendo em 1990, o Código de Defesa do Consumidor (Lei. 8.078/90).
Mas o que isso tem a ver com o direito de desistência, na Incorporação Imobiliária?
Tem tudo a ver! Nas ultimas décadas, como falei no parágrafo anterior, o Brasil enfrentou várias crises econômicas, mas um marco no Direito Imobiliário, especificamente para Lei de Incorporação Imobiliária, se deu após a crise financeira de 2014, que abalou diretamente o mercado imobiliário.
Muitos adquirentes de imóveis na planta, atingidos diretamente pela crise financeira e, principalmente, pelo desemprego, deixaram de honrar com suas parcelas, ficando em mora com o Incorporador e/ou Construtor.
Foi então que muitos adquirentes buscaram as Incorporadoras no intuito de pleitear a Resolução do Contrato e a devolução dos valores pagos e se depararam com um novo problema: as Incorporadoras, alegando custos operacionais e administrativos, bem como respaldados na ausência de legislação que regulamentasse aqueles negócios jurídicos, retinham grande parte dos valores pagos pelos adquirentes, alguns, chegando ao patamar absurdo de 80% a 90% por cento.
Contrariados com tamanha abusividade, os adquirentes começaram a recorrer ao Poder Judiciário, pleiteando a nulidade dessa referida Cláusula, por considerarem Cláusula Abusiva.
O Poder Judiciário, por sua vez, limitado, como disse anteriormente, por não haver legislação que tratasse especificamente dessa matéria, mas fundamentados em alguns dos princípios norteadores do Código de Defesa do Consumidor, tais como vulnerabilidade do consumidor/adquirente (CDC, Art. 4º, I), da Informação Adequada (CDC, Art. 6º, III) e da boa-fé objetiva (CDC, Art. 4º, III c/c CDC, Art. 51, IV), passaram a aplicar o CDC nesses casos específicos.
Mas o grande marco se deu no dia 27 de Dezembro de 2018 com o advento da Lei 13.786/2018, que alterou a Lei de Incorporação Imobiliária (Lei 4.591/64) e a Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei 6.777/79).
A Lei 13.786/2018, que ficou conhecida como a Lei do Distrato, trouxe muitos avanços, uma vez que regulamentou pontos outrora controversos. Mas, considerando que toda lei, não está alheia a situações polêmicas, com a Lei 13.786/2018, não foi diferente, pois alguns estudiosos do Direito consideraram os percentuais de retenção instituídos pelo Legislador ao Incorporador/Construtor, a título de Clausula Penal, elevado, considerando àqueles que já vinham sendo aplicados pelo Poder Judiciário, que variavam entre 10% e 15% por cento.
RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO CONSUMIDOR. DEVOLUÇÃO DA QUANTIA COM RETENÇÃO DE 10% DO TOTAL PAGO. REDIMENSIONAMENTO DA CLÁUSULA CONTRATUAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TAXA DE ASSESSORIA TÉCNICA E JURÍDICA. TEMA 938 DO STJ. APLICAÇÃO DO ART. 1.040, INCISO III, DO CPC. ENCARGOS IMPOSTOS AO ADQUIRENTE PELA INCORPORADORA. ABUSIVIDADE VERIFICADA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. SENTENÇA MANTIDA. Considerando a desistência do consumidor, voluntária e imotivada, a restituição dos valores pagos é devida, com abatimento. Restituição que deverá ocorrer de uma única vez, respeitado o direito de retenção da incorporadora de 10% sobre o valor total pago pelo autor. Cláusula contratual que vai redimensionada.Cabia às requeridas demonstrarem a ciência prévia e clara do adquirente sobre o ônus e o fato de não estar incluído no valor total do negócio a despesa correspondente à comissão de corretagem. Inexistindo tal conduta, a cobrança é abusiva. Havia flagrante confusão entre a incorporadora e a empresa que intermediava o negócio, tanto que os recibos da taxa SATI e da comissão de corretagem estão firmados por representantes da recorrente. Restituição devida, na forma simples.RECURSO IMPROVIDO. (TJ-RS – Recurso Cível: 71005968409 RS, Relator: José Ricardo de Bem Sanhudo, Data de Julgamento: 28/03/2017, Primeira Turma Recursal Cível, Data de Publicação: 31/03/2017)
Em contrapartida, a Lei 13.786/2018 trouxe avanços inovadores, sendo um deles, bem relevante, que é o DIREITO DE ARREPENDIMENTO, bem semelhante ao trazido no Art. 49 do Código de Defesa do Consumidor (Lei. 8.078/90).
O Art. 67-A § 10º da Lei 4.591/64, incluída pela Lei 13.786/2018, deixou claro que “os contratos firmados em estandes de venda e fora da sede do incorporador permitem ao adquirente o exercício do direito de arrependimento, durante o prazo improrrogável de 7 (sete) dias…”
Observem que o legislador colocou duas específicas condições para o adquirente usufruir deste direito, quais são:
a) contratos firmados em estandes de venda;
b) fora da sede do incorporador
O Adquirente deverá ficar atento ao prazo IMPRORROGÁVEL de 7 (sete) dias, pois o mesmo entendimento aplicado ao art. 49 do CDC, também se aplica ao Parágrafo 10 do Art. 67-A da Lei de incorporação Imobiliária, onde os prazos serão contados em dias corridos (incluindo sábado, domingos e feriados), a partir da assinatura do Contrato, diferente, portanto, dos prazos processuais, que em pouquíssimas exceções, são contados em dias uteis.
Art. 67-A.(…)
§ 10. Os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador permitem ao adquirente o exercício do direito de arrependimento, durante o prazo improrrogável de 7 (sete) dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)
O ônus de comprovar o cumprimento deste prazo é do Adquirente, que poderá fazer por meio de Carta Registrada, com aviso de recebimento (AR). Apesar do Legislador não deixar claro, entende-se que é perfeitamente aceitável qualquer outro meio, que o adquirente possa demonstrar que esse Incorporador tomou ciência daquele desejo em desistir do negocio jurídico.
Mas fique atento! Considera-se cumprido o prazo, a partir data da postagem, e não a data do recebimento pelo Incorporador/Construtor.
§ 11. Caberá ao adquirente demonstrar o exercício tempestivo do direito de arrependimento por meio de carta registrada, com aviso de recebimento, considerada a data da postagem como data inicial da contagem do prazo a que se refere o § 10 deste artigo. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)
Portanto, caso o Adquirente não atente ao prazo que a lei determina em seu parágrafo 10 (prazo de 7 dias corridos) torna-se precluso tais direitos oriundos ao adquirente, tornando o Contrato de Promessa de Compra e Venda junto a incorporadora/Construtora, irretratável para todos fins de direito.