A vida em Condomínio é a nossa matéria de trabalho, e diante da Pandemia do Coronavírus, que tem afetado a população mundial em todos os âmbitos.
Fizemos um estudo sobre todos os temas que tem sido debatido pelos melhores advogados e gestores condominiais, inclusive com decisões jurisprudenciais recentes, no sentido de tentarmos balizar todos os conflitos que tem surgido com o Coronavírus e com a Quarentena.
O mundo foi pego de surpresa, em meio a um vírus que já matou milhares de seres humanos e que ainda não foi controlado, e embora os nossos cientistas buscam a cura, ela não existe.
Portanto devemos todos, fazer o nosso melhor, com bom senso, humanidade e com muita tolerância com o nosso próximo, todos nós estamos diante do desconhecido.
ELENCAMOS AS DÚVIDAS MAIS FREQUENTES QUE CHEGAM ATÉ NÓS!
O Sindico pode limitar o uso das áreas comuns?
Sim, primeiramente porque é dever te todos cumprir as recomendações dadas pela Organização Mundial da Saúde, e pelo Ministério da Saúde e de observar todas as instruções dadas por meio de Decretos ou Medida Provisória, sejam eles pelo poder Federal, Estadual ou Municipal.
Ademais, considerando as atribuições do Síndico impostas pelo artigo 1.348 do Código Civil, sobretudo pelo dever de zelar e fiscalizar o uso das áreas comuns, bem como defender os interesses dos Condôminos.
O Sindico deve limitar o uso das áreas comuns, para defender os interesses dos moradores, para defender o Direito a vida imposto pelo Constituição Federal no seu artigo V, e para cumprir as exigências em relação ao Sossego, Salubridade e Segurança imposto pelo artigo 1277 do Código Civil.
Lembrando que o ideal é que o Sindico converse antes com os moradores, e que tudo seja feito da forma mais democrática o possível, entretanto é importante ressaltar que o Código Penal leciona sobre a matéria de Crime de Infração de Medida Sanitária Preventiva em seu artigo 268.
Art. 268 – Infringir determinação do poder público, destinada a impedir introdução ou propagação de doença contagiosa:
Pena – detenção, de um mês a um ano, e multa.
Parágrafo único – A pena é aumentada de um terço, se o agente é funcionário da saúde pública ou exerce a profissão de médico, farmacêutico, dentista ou enfermeiro.
O coronavirus transmite de pessoas para pessoas, e até de superfícies para pessoas, isso porque ele sobrevive algumas horas em superfícies como papel, metal, vidro entre outros.
Nesse sentido a primeira providência é diminuir o máximo o contato entre os seres humanos, e fazer a assepsia com álcool em gel e outras formas de limpeza em tudo aquilo que tocamos.
Diante dessa realidade é necessário evitar a circulação de moradores pelas áreas comuns dos condomínios, essa medida vai ao encontro do pedido de Quarentena feito pelo Ministério da Saúde, pelo Presidente da República e por demais autoridades.
O Sindico pode paralisar as obras que estejam acontecendo dentro do Condomínio?
Quando não se tratar de obra emergencial ele pode, para isso ele precisa do ART ou RTT, Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), conforme determina a Norma Técnica NBR 16.280. Esses laudos irão identificar as características das obras, são essenciais em qualquer obra realizada dentro do condomínio, independentemente de serem em áreas privativas ou comuns.
Se for obra emergencial todos os cuidados de assepsia e proteção dos funcionários devem ser tomados, se for possível reduzir o número de trabalhadores, ainda assim, aqueles funcionários que fizerem parte do grupo de risco devem ser afastados.
Caso não seja obra emergencial, o Sindico não só pode como deve impedir a circulação de pessoas nas áreas comuns.
Estamos no estágio de transmissão comunitária do coronavirus em todo território nacional. Veja a declaração desse estagio feita pelo Ministério da Saúde.
O síndico deverá notificar o titular da unidade, solicitando a paralização temporária da obra, se fundamentando no artigo 1.336, IV, do Código Civil (CC), e no artigo 1277 do mesmo código.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
Art. 1277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.
Lembrando que o Sindico deve se valer da maneira formal de notificação exigida normalmente na Convenção do Condomínio ou no Regimento Interno, ou no caso desses serem mudos, que faça por protocolo em duas vias, telegrama com cópia e aviso de recebimento, ou em último caso, se necessário, por notificação extrajudicial.
O Sindico pode impedir o acesso ao condomínio feito por visitantes, prestadores de serviço ou entregadores de delivery?
Sim, diante da necessidade de diminuir a número de pessoas circulando pelo condomínio em decorrência do risco de contagio é necessário reduzir ao máximo a circulação de pessoas estranhas, a menos que seja algum reparo emergencial, entrega de remédios, entrada de profissionais da saúde, ou outras situações que fazem jus, o bom senso deve ser a base de todas as decisões.
Quando se tratar de visitantes em áreas privativas é necessário a conscientização de todos, inclusive do proprietário da unidade, visita só se for extremamente necessário.
Lembrando que qualquer aglomeração feita nas unidades privativas significa risco aos demais moradores, e nesses casos o Sindico deve intervir, notifique o morador, se preciso chame a polícia, nessas situações também se aplica o artigo do código penal já mencionado nessa matéria.
Art. 268 – Infringir determinação do poder público, destinada a impedir introdução ou propagação de doença contagiosa:
Pena – detenção, de um mês a um ano, e multa.
Parágrafo único – A pena é aumentada de um terço, se o agente é funcionário da saúde pública ou exerce a profissão de médico, farmacêutico, dentista ou enfermeiro.
Como ficam as Assembleias nos Condomínios?
As assembleias tem sido uma grande preocupação dos Síndicos, sobretudo porque normalmente nessa época do ano acontecem as Assembleias ordinárias de Eleição de Sindico, e um dos problemas é que se essa Assembleia não acontecer, quem irá cuidar da Gestão do Condomínio?
Com certeza com o fim do mandato do sindico o condomínio não poderá ficar sem gestão.
O ideal é que o novo sindico seja eleito antes do fim do mandato do outro sindico, mas quando isso não for possível, e diante do Covid-19 os Tribunais tem entendido em adiar a Assembleia de eleição do Sindico até quando for possível a realização da mesma, até porque sem sindico o condomínio fica sem representatividade nas questões jurídicas e financeiras.
Em sua argumentação o Juiz diz que autoriza a suspensão da assembleia marcada, e determina a manutenção do sindico pelo prazo de 60 dias, prorrogáveis, dependendo da circunstância.
A intervenção judicial é cabível a fim de evitar danos à coletividade, considerando as consequências nocivas da incerteza sobre quem teria poderes para administrar o condomínio.
Por outro lado, o Juiz entende ser descabida a outorga de permissão para que o síndico promova o isolamento das áreas comuns do conjunto residencial, proibindo sua utilização, visto que o Sindico já possui nos termos do art. 1.348 do Código Civil e da Convenção Condominial, atribuição para praticar os atos necessários à defesa dos interesses comuns, inclusive para dar cumprimento a determinações governamentais voltadas à preservação da saúde coletiva.
DESIÇÃO: TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO COMARCA DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS FORO DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS 4ª VARA CÍVEL Processo nº: 1007049-95.2020.8.26.0577 Classe – Assunto Procedimento Comum Cível – Condomínio Requerente: Condomínio Vistta Flamboyant Juiz(a) de Direito: Matheus Amstalden Valarini
Esse é o entendimento do Juiz Yale Sabo Mendes da 7ª VARA CÍVEL DE CUIABÁ no Processo: 1013109-60.2020.8.11.0041, concede o pedido de TUTELA PROVISÓRIA SATISFATIVA DE URGÊNCIA EM CARÁTER ANTECEDENTE, inaudita altera pars: a) para que sejam suspensas as assembleias, reuniões e as eleições condominiais nos próximos 60 (sessenta) dias, a fim de evitar aglomerações, em razão da pandemia COVID-19; b) para que seja determinada a prorrogação da vigência da atual administração, que se encerra no final de março, por mais 60 (sessenta) dias, a fim de evitar novas eleições e consequentemente a aglomeração de pessoas e, também, regularizar a situação legal do condomínio, perante aos bancos e empresas terceirizadas; c) para que seja vedada a utilização de aplicativos de votação, ou qualquer outro instrumento, não previsto na convenção condominial. […] (sic Id.30499922).
No caso das demais Assembleias o ideal é adia-las, mas se isso for inviável os condomínios que fazem o uso da tecnologia estão em vantagem, pois é possível a participação do condômino a distância, desde que todos os atos jurídicos sejam respeitados.
Alguns condomínios já regulamentaram sobre a realização de assembleias permanentes, isso diminui o contato físico entre os moradores pois as sessões podem ser realizadas com pequenos grupos de pessoas, lembrando que essa via deve ter total segurança jurídica para evitar fraudes ou anulação judicial.
Ademais, quando a Assembleia não puder ser adiada, e o condomínio não conta com a tecnologia ou com a regulamentação da assembleia permanente nos recomendamos que alguns cuidados sejam tomados:
- Realizá-las em ambientes abertos com espaçamento de no mínimo 1,5 metros entre as cadeiras.
- Substituir a lista de presença por gravação e/ou registro da presença pela presidência da assembleia;
- Votar os itens estritamente necessário, adiando para outro momento aqueles que não são urgentes.
- Realizar a Assembleia de forma célere, pedir a colaboração dos moradores no sentido de serem objetivos.
- Idosos, pessoas do grupo de risco, e moradores com problemas de saúde deverão enviar procuradores em seus lugares, preservando a saúde deles e dos demais participantes.
Por último aconselhamos que todas as decisões em relação ao Coronavírus devem ser pautadas na segurança e na saúde do coletivo.
Não se trata apenas do Direito de Propriedade, ou do que é Área Privativa ou Área Comum, a discussão ultrapassa tudo isso pois está pautada no Direito a Vida, a Saúde, precisamos todos de muito respeito ao próximo, e de solidariedade entre todos.
Fonte: Sindico Legal